Zwangsversteigerungen von Immobilien

Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich um ein ganz bestimmtes Vollstreckungsverfahren, vor dem sich im Grunde jeder Immobilienbesitzer fürchtet, das die Durchführung der Zwangsversteigerung bedeutet, dass er sein Eigentum verlieren wird. Das geschieht in den meisten Fällen dadurch, dass der Eigentümer die Kreditraten für das aufgenommene Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung nicht mehr zahlen kann. Die Hauptgründe dafür sind Arbeitslosigkeit, Krankheit oder die Scheidung vom Ehepartner. Auch wenn die Zwangsversteigerung eigentlich die letzte Maßnahme sein soll, wird sie dennoch in Deutschland hunderttausendfach im Jahr durchgeführt. Die Zwangsversteigerung an sich läuft unter ganz bestimmten Regelungen und Bedingungen ab, welche im Folgenden etwas näher erklärt werden.

Durchsetzung eines Anspruches durch staatliche Mittel

Grundsätzlich wird die Zwangsversteigerung so definiert, dass es sich dabei um die Durchsetzung eines Anspruches handelt, der mit staatlichen Mitteln durchgeführt werden muss. Den Anspruch hat in diesem Falle zumeist die kreditgebende Bank, nämlich den Anspruch auf ordnungsgemäße Zahlung der Kreditraten. Da der Kreditnehmer dazu nicht mehr in der Lage ist, muss sich die Bank das ihr zustehende Geld auf anderem Wege bekommen, nämlich durch den "Verkaufserlös" im Rahmen der Zwangsversteigerung. Oftmals wird zwar nicht einmal der Wert der noch offenen Kreditschuld erreicht, aber für das Kreditinstitut ist das natürlich dennoch weitaus besser, als die gesamte Restschuld abschreiben zu müssen. Die Zwangsvollstreckung ist für alle unbeweglichen Objekte möglich, also Immobilien, Grundstücke oder Erbbaurechte. Auch Flugzeuge oder Schiffe werden wie unbewegliche Objekte behandelt, auch wenn sie natürlich beweglich sind. Zuständig für die Zwangsversteigerung und die Durchführung ist das Amtsgericht, welches auf Antrag des Gläubigers hin mit den entsprechenden Maßnahmen tätig wird. Von der Beantragung bis zur Vollstreckung durch die Versteigerung vergehen allerdings in der Regel viele Monate, sodass der Kreditnehmer in dieser Zeit auch noch einmal die Möglichkeit hat, seine finanzielle Situation zu verbessern, um den drohenden Verlust der eigenen Immobilie doch noch abzuwenden.

Voraussetzungen für einen Zwangsvollstreckungsverfahren

Für die Beantragung des Zwangsvollstreckungsverfahrens gibt es einige Voraussetzungen, zum Beispiel das Vorliegen eines Vollstreckungstitels, eine Vollstreckungsklausel und auch die Zustellung der Vollstreckungsklausel und des Bescheides an den Schuldner. An der Zwangsvollstreckung teilnehmen dürfen dann der Schuldner, der Gläubiger und alle weiteren Personen, die ein ernsthaftes Interesse am Erwerb der Immobilie haben. Reine Zuschauer sind zur Zwangsversteigerung nicht zugelassen. Die Anordnung der Zwangsversteigerung wird dann übrigens auch im Grundbuch unter Abteilung II vermerkt. Rechtlich gesehen gilt die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner als Beschlagnahmung durch den Staat. Natürlich stehen dem Schuldner auch einige Rechtsmittel gegen die Durchführung der Zwangsversteigerung zur Verfügung. So kann er beispielsweise deren Aussetzung beantragen, wenn er nachweisen kann, dass er alle offenen Forderungen des Gläubigers innerhalb der nächsten sechs Monate begleichen kann. Der im späteren Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens stattfindende Termin besteht aus drei Teilen, nämlich der Bekanntmachung, der Versteigerungszeit und der letztendlichen Gerichtsentscheidung. Die Bietzeit im Rahmen des Zwangsversteigerungstermins muss laut Gesetz mindestens 30 Minuten betragen, da es sich um eine Entscheidung handelt, die von etwas größerer Tragweite ist, und den Bietenden daher auch eine einigermaßen nutzbare Bedenkzeit eingeräumt werden muss.

Die zwei Seiten der Zwangsvollstreckung

Grundsätzlich hat eine Zwangsvollstreckung natürlich immer zwei Seiten. Für den Schuldner, also den bisherigen Eigentümer der versteigerten Immobilie, ist es mit das schlimmste Ereignis in seinem Leben, nämlich den Traum vom eigenen Heim zumindest vorerst aufgeben zu müssen. Zudem kommen natürlich die nervlichen Belastungen und die allgemeine Schuldensituation an sich hinzu, da die Darlehensschulden in nicht wenigen Fällen auch nach der Zwangsversteigerung nicht vollständig erloschen sind. Das liegt auch an der Tatsache, und damit kommt man schließlich auch zum positiven Aspekt einer Zwangsversteigerung für den neuen Eigentümer, nämlich dass die Immobilien dort erheblich günstiger als auf dem freien Immobilienmarkt zu erhalten sind. Zum Teil ist es sogar so, dass man als neuer Besitzer im Rahmen einer Zwangsversteigerung für eine Immobilien lediglich die Hälfte des aktuellen Verkehrswertes zahlen muss, was für den Schuldner natürlich im Grunde eine Katastrophe ist, für den Käufer aber ein Schnäppchen darstellt.